7月28日，中信建投首農食品集團封閉式商業不動產證券投資基金（以下簡稱“中信建投首農商業REIT”）更新招募說明書。

該基金底層資產龍德廣場專案披露的近三年經營數據顯示，營業收入、淨利潤增長乏力，經營活動現金流量淨額更呈現加速下滑態勢，三年累計降幅達37.27%。與此同時，專案租金單價連續兩年走低，期末合同租金累計下降13.05%。

本基金主要投資於不動產資產支持證券，並持有其全部份額，通過投資不動產資產支持證券穿透取得不動產專案完全所有權或經營權利。募集規模30.13億元。

經營性現金流三年累計降超37%

招募說明書顯示，該基金底層資產為位於北京市昌平區的龍德廣場專案，建築面積22.27萬平方米，可租面積15.18萬平方米，2008年7月投入運營。

2023年至2025年，營業收入分別為2.85億元、2.62億元和2.64億元；營業毛利率分別為67.46%、64.10%和64.04%；淨利潤則從2023年的1.10億元降至2024年的0.92億元，2025年小幅回升至0.99億元，但仍低於2023年水準。

更值得關注的是經營活動產生的現金流量淨額，2023年為2.20億元，2024年降至1.64億元，2025年進一步下滑至1.38億元，三年累計降幅達37.27%。

對於現金流持續下降，招募說明書給出的解釋包括，租戶北京翠微大廈股份有限公司租金支付頻率調整導致2024年現金流入較2023年減少約0.2億元。具體而言，2023年12月，提前預繳2024年上半年租金；2024年則繳納了1年租金。

同時，家樂福於2023年末退租，其退租面積直至2024年11月才由華聯百貨承租，且當年處於免租期，未產生實際租金收入。因此2024年現金流入較上年少約0.1億元；2025年相較2024年下降，主要是2025年百安居等租戶租金水準相較2024年略有下降所致。

可供分配金額預期走弱，同比降超10%

招募說明書披露，2026年可供分配金額測算預計為1.70億元，2027年預計降至1.53億元，同比下降10.02%。根據基金合同，該基金收益分配比例不低於合併後基金年度可供分配金額的90%，這意味著投資者收益縮減。

招募說明書在風險提示中明確指出，龍德廣場專案所在的北京昌平區天通苑核心商圈，商業氛圍成熟且客流基礎穩固，但仍面臨潛在的供給側壓力。周邊新建購物中心的陸續入市，供給將顯著增加，導致市場競爭環境日趨激烈。

專案5公里範圍內已有北京華聯BHGMall（天通苑店）、北苑龍湖天街、西三旗萬象匯等多個同類型商業專案。新入市專案可能對龍德廣場形成直接競爭，從而產生客流分流效應或對現有租戶產生替代吸引力。

供給的壓力體現在租金的議價能力上。期末合同租金自2023年的189.15元/平米/月連續兩年下降，2025年降至164.47元/平米/月，累計降幅約13.05%；期末有效租金從184.51元降至163.43元，累計降幅約11.42%，年複合增長率為-6.75%。

儘管專案出租率的回升，租金收入仍未能追上2023年的水準。2023年末時點出租率僅為77.33%，當年的租金收入2.59億元；2024年末出租率回升至99.51%，租金2.39億元；2025年末略降至98.26%，租金2.44億元。

租約方面，龍德廣場專案2025年末在執行租約有10.76%的面積於2026年到期，有13.35%的面積於2027年到期，有37.49%的面積於2028年到期，三年到期合計占比61.60%。

2023-2025年，專案到期面積分別為65478.30平方米、50014.23平方米、44200.76平方米，續租面積分別為32307.31平方米、32716.62平方米、33960.90平方米，續租率分別為49.34%、65.41%、76.83%。

來源：中國澎湃新聞