本網綜合 Clare Jim, Kane Wu和 Summer 報導     隨著估值下降以及銀行減少風險敞口，一些私人信貸公司正介入投資香港的大型商業地產和開發商，並計畫為這個全球最昂貴的房地產市場推出新的基金。

儘管美國總統唐納德·特朗普挑起的貿易戰加劇了市場波動，但包括香港在內的亞太地區仍有嘉沃資本（Gaw Capital Partners）和藍山橋資本（Blue Mountain Bridge Capital）等機構打算推出新的基金。

在香港，尤其是對於許多開發商而言，獲得私人信貸將是一個重大的（儘管是短期的）緩解措施，因為隨著需求和價格雙雙走低，他們對償債能力的擔憂日益加劇。

儘管這座城市未受中國大陸房地產危機的衝擊，但隨著經濟和行業逆風加劇，有關少數開發商財務狀況的擔憂卻一直存在。

私人信貸基金是專門為公司和專案提供資金的專門貸款機構，已在全球蓬勃發展成為一個規模達 2 萬億美元的行業，吸引了大型投資者以及尋求更高收益的富有個人。

此外，在違約的情況下，一些私人信貸投資者也有可能獲利，前提是他們能夠在市場條件允許的情況下，以高於其貸款的價格出售抵押品。

藍山橋資本（Blue Mountain Bridge），一家總部位於香港的私人信貸公司，首席投資官陳瑞明（Raymond Chan）表示，該公司正在市場上為其首支基金籌集 2.5 億美元，目標是在 2025 年底前籌集 1.5 億美元。

他說：“這是在香港做私人信貸投資者的最佳時機。”

今年 1 月，陳的基金以香港一處新改建的寫字樓物業作抵押，完成了一筆 3340 萬美元的一年期優先貸款，年利率為 15%，貸款價值比為 63%。

去年 12 月，藍山資本退出了一筆 6410 萬美元的一年期優先貸款。這筆為開發商再融資提供的貸款獲得了 15%的內部收益率（IRR），這是衡量盈利能力的關鍵指標，陳先生說道。

據標準普爾全球去年的一份報告，該回報率高於 2018 年至 2023 年期間私募信貸和直接貸款基金平均 11.9% 的淨內部收益率，這一表現堪稱穩健。

據知情人士透露，總部位於香港的房地產私募股權基金嘉沃資本（Gaw Capital）正在推出一只新基金，目標募集 20 億美元。該基金目前管理資產規模達 344 億美元。

該人士稱，這只基金將投資於亞太地區一線和二線城市的私募信貸和私募股權交易，包括香港。由於相關資訊尚未公開，該人士要求匿名。

日益激烈的競爭

新鴻基地產旗下的一家本地另類投資公司於 11 月通過與開發商共同投資 1 億美元的住宅抵押貸款組合開啟了新業務，不久還將完成另一筆組合交易。

該公司董事總經理黃智瑩（Gigi Wong）表示：“我們既看到了所謂的陷入困境的開發商，也看到了高質量、低負債的開發商前來尋求現金流或優化資產負債表的使用。”

“而且有香港的銀行來找我們，要出售他們的次級貸款或有問題的貸款。”

在大型城市開發商新世界發展及其規模較小的同行出現流動性問題的背景下，私人信貸利息應運而生，這引發了人們對於整個行業可能產生多米諾骨牌效應的擔憂。

穆迪在 2 月份的一份報告中稱，房產銷售和租賃價格下滑、高空置率以及高利率正在削弱房東的償債能力，這促使銀行縮減了對這一行業的新增融資和再融資規模。

據香港金融管理局（香港事實上的中央銀行）彙編的數據，自 2022 年以來，用於房地產開發和投資的貸款總額一直在下降，截至 2024 年底，同比下降了 12.6%。

“在如今的市場環境下，當一筆貸款即將到期時，要完成再融資是非常非常困難的。”阿瑞斯管理公司（一家私人信貸公司）的合夥人兼亞洲信貸業務主管埃德溫·王說道。

“我們可以從集團層面來考慮，嘿，這是我們可以思考的事情——給他們留出喘息的空間，以度過當前的環境。”該公司正在審視所有債務機會，從優先債務到次級債務。

據世邦魏理仕的數據，香港的商業地產受創最為嚴重，空置率接近 20%，創歷史新高，原因是供應過剩以及經濟前景黯淡，自 2019 年的峰值以來，價格已下跌 40%。

去年一些陷入困境的商業地產以低於峰值價格 60% 的價格成交。

估值差距

世邦魏理仕估計，由於重新定價和租金調整導致的資本價值變化，2025 年至 2027 年期間，香港寫字樓、工業和零售業的資金缺口將達到 7.2 億美元。

除了資產管理公司和投資公司，家族辦公室和富有的個人也紛紛進入私人信貸市場，被其相比直接投資房地產市場更高的收益率所吸引，律師事務所 JSM 的合夥人 Jasmine Chiu 如是說道。

由於競爭日益激烈，私人信貸的利率已從 2023 年的 15% 以上的中高水準降至高個位數和低兩位數的範圍。

然而，市場參與者表示，一些公司並不急於達成交易，因為它們對估值預期的差距以及所涉及的風險持謹慎態度。

萊佛士家族辦公室投資諮詢主管 Sky Kwah 表示，投資者在構建交易時應更加謹慎，要尋求更低的貸款價值比（LTV）、更嚴格的契約條款以及更多的股權緩衝。

否則，郭（Kwah）表示，如果房地產市場進一步調整，私人信貸公司可能會遭受損失。

由於私人信貸基金之間的競爭日益激烈，“一些放貸機構可能被迫接受更寬鬆的契約條款或品質更低的抵押品來投放資金，”他說道，並補充稱，基本面較弱的借款方可能會帶來風險。