本網綜合  Jesús Aguado 報導 隨著房地產市場出現過熱的早期跡象，西班牙和葡萄牙正加強對飆升房地產市場的監管，但監管機構目前不太可能採取強力干預措施，因為當前市場狀況與以往的繁榮與蕭條週期仍有一定差距。

與歐元區其他地區不同，伊比利亞半島的房地產市場正因需求強勁、供應緊張而呈現繁榮態勢。第一季度，西班牙房價同比上漲12.9%，葡萄牙漲幅達17.8%，居歐盟之首。

抵押貸款業務同樣表現強勁，包括桑坦德銀行和BBVA在內的西班牙銀行正激烈競爭放貸，因為強勁的消費和高移民率使西班牙成為該地區增長最快的經濟體之一。

一些觀察人士，如西班牙消費者組織Asufin的安東尼奧・路易斯・加利亞多，警告稱，持續的房價上漲增加了未來出現調整的風險，因為需求正日益趨緊。

監管機構不得不權衡這些擔憂以及對購房負擔能力的顧慮，同時也要考慮經濟基本面支撐市場強勁表現的現實。

有限措施

在葡萄牙，第一季度抵押貸款同比增長超過10%，創下二十多年來最快增速，監管機構正釋放信號或出臺一些有限措施以給市場降溫。

週四，央行要求貸款機構將新借款人的最高債務償還收入比從50%下調至45%。

一位西班牙高級銀行家表示，西班牙監管機構正在密切關注銀行間日益激烈的競爭是否會導致貸款條件放鬆，特別是針對高貸款價值比（LTV）貸款的情況。

西班牙第一季度抵押貸款規模同比增長3.8%，達到4960億歐元，創2018年9月以來新高；貸款價值比（LTV）超過80%的新抵押貸款占比持續上升，從2024年初的10.8%升至2025年底的15.6%。

3月，國際貨幣基金組織（IMF）向西班牙央行提出建議，要求對貸款價值比設定上限，理由是隨著高貸款價值比貸款占比的增加，抵押貸款標準出現放鬆的跡象。

西班牙央行5月表示正在考慮對抵押貸款設置限制，但其行長次月表示，鑒於此舉可能對年輕人產生不利影響，目前尚無採取行動的計畫。

房價漲幅與貸款規模仍未恢復至2008年前水準

總部位於馬德里的經紀公司Renta 4分析師努裏亞・阿爾瓦雷斯（Nuria Alvarez）表示，在未解決供應不足問題的情況下，限制借貸成本等干預措施對銀行而言可能適得其反。

“這就像貼創可貼一樣。限制房貸利率並不意味著人們就能負擔得起房貸，因為如果房價繼續以目前的速度上漲，房貸利率是多少都無所謂，”阿爾瓦雷斯說道。

此外，據西班牙央行稱，當前房價漲幅和貸款規模尚未達到2008-2009年全球金融危機爆發前的水準——當時那場深度衰退曾使各國經濟遭受多年重創。

在西班牙，去年的年均貸款價值比（LTV）為68.4%，而2016年為71.1%。官方數據顯示，貸款價值比、貸款與收入比以及貸款償還額與收入比等其他指標仍遠低於歷史最高水準。

無證據表明房地產繁榮由信貸推動

來自信用評級機構晨星DBRS的瑪麗亞・赫蘇斯・帕拉表示，沒有證據表明房地產繁榮是由信貸推動的，貸款價值比（LTV）的上升反映了高收入客戶借貸額的增加。

“針對經濟條件較好的客戶，貸款標準正在略微放寬，”她說道。

她補充道，部分貸款機構願意為高收入客戶提高貸款價值比——最高可達90%甚至100%。西班牙新銳銀行MyInvestor提供最高可達房產價值100%的抵押貸款，目標客戶為月收入約4,000歐元的家庭。

但與全球金融危機時期不同——當時浮動利率借款人難以維持還款——如今西班牙大部分新發放的抵押貸款均為固定利率，將利率風險轉移給了貸款機構。

經通脹調整後，西班牙第一季度的房價仍比2007年達到的峰值低12.2%。

IESE商學院經濟學家哈維爾・迪亞斯・希門尼斯表示，與2008年金融危機爆發前不同，當前住房供應緊張且經濟強勁，因此尚無理由預期房價會停止上漲。

（1美元=0.8774歐元）