本網綜合 Dave Graham  報導   西班牙和葡萄牙正加強對各自不斷上漲的房地產市場的監管，因市場已初現過熱跡象。不過，監管機構目前不太可能採取大規模干預措施，因為當前市場狀況與以往的繁榮與衰退週期尚有明顯差距。

與歐元區其他地區不同，伊比利亞半島正因強勁需求和供應緊張而迎來房地產市場繁榮，西班牙房價在第一季度同比上漲12.9%，葡萄牙漲幅達17.8%，為歐盟最高。

抵押貸款業務也十分強勁，包括桑坦德銀行和BBVA在內的西班牙銀行正激烈競爭放貸，因為強勁的消費和較高的移民率使西班牙成為歐盟增長最快的經濟體之一。

一些觀察人士，如西班牙消費者組織Asufin的安東尼奧·路易斯·加拉爾多警告稱，房價持續上漲會增加未來市場回調的風險，因為需求正變得越來越緊張。

監管機構不得不在這些擔憂以及對可負擔性的顧慮，與經濟支撐市場強勁的證據之間尋求平衡。

有限措施

在葡萄牙，第一季度抵押貸款同比增長超過10%，為二十多年來最快增速，監管機構已發出信號或推出一些有限措施以降溫市場。

週四，央行要求貸款機構將新借款人的最高債務收入比從50%下調至45%。

一位西班牙高級銀行人士表示，西班牙監管機構正在密切關注銀行間日益激烈的競爭是否會引發更寬鬆的貸款條件，尤其是對高貸款價值比貸款的影響。

西班牙第一季度抵押貸款同比增長3.8%，達到4960億歐元，為2018年9月以來的最高水準。同時，貸款價值比（LTV）超過80%的新房貸占比持續上升，從2024年初的10.8%增至2025年底的15.6%。

今年3月，國際貨幣基金組織建議西班牙央行對貸款價值比設定上限，理由是高貸款價值比貸款占比上升，顯示出抵押貸款標準正在放鬆。

西班牙央行今年5月表示，正在考慮對抵押貸款進行限制，但次月其行長稱目前並無立即採取行動的計畫，理由是可能對年輕人造成不利影響。

價格漲幅規模擴大，貸款水準仍未恢復至2008年以前水準

馬德里經紀公司Renta 4的分析師努麗亞·阿爾瓦雷斯對路透社表示，諸如限制借貸成本之類的措施，若不解決供應不足的問題，反而可能對銀行產生反效果。

“這就像貼創可貼一樣。限制抵押貸款價格並不意味著人們就能負擔得起，因為如果房價繼續以目前的速度上漲，那麼抵押貸款價格是多少都無關緊要。”阿爾瓦雷斯說。

此外，根據西班牙中央銀行的說法，目前的價格上漲和貸款規模尚未達到2008至2009年全球金融危機前的水準，當時嚴重的經濟衰退使各國經濟多年受損。

去年，西班牙的年度平均貸款價值比率（LTV）為68.4%，低於2016年的71.1%。官方數據顯示，貸款與房價比、貸款與收入比以及貸款償還額與收入比等其他指標仍遠低於歷史高點。

沒有證據表明信貸推動了繁榮

來自信用評級機構晨星DBRS的瑪麗亞·耶穌·帕拉表示，沒有證據表明住房繁榮是由信貸推動的，較高的貸款價值比（LTV）反映了高收入客戶借款更多。

“對於較富裕的客戶，標準正在略微放寬，”她說。

她補充說，一些貸款機構願意為高收入客戶提供更高的貸款價值比（LTV），最高可達90%甚至100%。西班牙新銀行MyInvestor提供最高覆蓋房產價值100%的抵押貸款，目標客戶是月收入約4000歐元的家庭。

但與全球金融危機期間可變利率借款人難以維持還款的情況不同，目前西班牙大多數新的住房貸款採用固定利率，將利率風險轉移給了貸款機構。

經通貨膨脹調整後，西班牙第一季度的房價仍比2007年達到的峰值低12.2%。

IESE商學院的經濟學家哈維爾·迪亞斯·希門尼斯表示，與2008年危機前不同，目前住房供應緊張且經濟強勁，因此目前幾乎沒有理由預期房價會停止上漲。