中國REITs市場已走過四年的發展歷程，總市值規模突破2000億元大關。

2021年6月21日，隨著首批公募REITs在滬深證券交易所上市，公開募集基礎設施證券投資基金（REITs）這一創新品種開始進入國內投資者的視野。在短短四年裏，我國REITs市場總發行規模已超過1800億元，總市值規模突破2000億元大關，共上市66只REITs產品，產品數量已超過中國香港、新加坡及日本，成為亞洲第一。

從一級市場看，上交所已上市REITs產品44只，發行規模約1230億元；從二級市場市值看，截至目前，上交所44只REITs產品的市值達到1370億元；從二級市場交易看，滬市REITs 2025年以來的日均成交額約4.37億元。而從一級發行到二級交易的全鏈條，滬市REITs占全市場的比重均在七成左右。

高速公路REITs是名副其實的“現金牛”

截至目前，全市場共有66只REITs產品上市，總市值超2000億元。其中，滬市44只REITs的市場表現尤為突出，總市值達到1370億元，較發行價複權上漲約30%，尤其是2025年以來漲幅超過20%，跑贏主要寬基指數。

得益於REITs高分紅的產品特性，配置型投資者能從REITs分紅中獲得高額穩定收益。從滬市REITs四年累計向投資者分紅151億元，其中2024年59億元，以年末市值計算的分紅率達到5.7%。

其中，高速公路REITs以82億元的分紅金額佔據半壁江山，是名副其實的“現金牛”；能源環保、產業園區、倉儲物流實際分紅金額均在10億元以上，分別為32億元、16億元、13億元。

除直接分紅收益外，交易型投資者也能從二級市場交易中獲取增值收益。滬市REITs二級市場除權價格平均漲幅約14%，其中，市政水利、消費、保障房的表現尤為突出，除權漲幅均在55%以上。

某市場資深人士告訴記者，“根據公開信息，目前全市場在審或待發售的REITs專案共21單（含擴募），其中上交所17單，這些在審專案將進一步擴充REITs市場的容量及深度，為REITs指數基金、ETF等創新產品的出現打下基礎，REITs產品體系將會愈發豐富，產品創新日益繁榮，市場化程度持續提高，使得REITs市場各參與方的獲得感、參與感不斷提升。”

旅遊景區、養老設施、冰雪經濟等領域首單公募REITs有望加速落地

截至目前，上交所已上市REITs產品44只，數量較2023年底增加一倍，常態化發行成效顯著。

資產類型上，從2021年6月首批上市的產業園、收費公路、倉儲物流、生態環保，到後來陸續上新的保障房、能源、消費、市政等大類資產，再到本周剛剛獲批的數據中心，上交所REITs市場資產圖譜不斷拓寬。其中，污水處理、市政供熱是滬市REITs獨有的大類資產。

在行業細分形態上，滬市REITs更是百花齊放，平安交投是收費公路中特有的跨海大橋，嘉實電建是目前能源REITs中唯一的水電設施。再如，目前市場最為關注的消費行業，上交所細分種類也非常豐富，滬市已上市的類別中包括了百貨大樓、社區商超、奧特萊斯、商業綜合體等，底層租戶更是涉及零售、餐飲、服務、娛樂等不同業態，形式比較多元豐富。

據悉，未來，滬市REITs將向著更多不同類別的底層資產延伸觸角，旅遊景區、養老設施、冰雪經濟等領域首單公募REITs有望加速落地，繪就更加豐富多元的公募REITs圖譜。我國是基建大國，公募REITs承載著盤活存量資產、服務實體經濟等宏大的戰略意義，多發行主體、多業態、跨區域、跨行業類別的REITs持續上新，也為公募REITs的未來留下更多的期待空間。

除首發的各類REITs專案外，已上市滬市REITs的擴募工作也在加速推進中。擴募機制是公募REITs生命力的重要體現，也是助推公募REITs市場增長的關鍵機制，能夠起到優化資產組合、降低資產集中度過高的風險。

據悉，上交所持續積極推動滬市REITs市場擴容，鼓勵已上市專案通過擴募做大做優，助力REITs市場實現高質量發展，已經形成“首發+擴募”雙輪驅動的發展新格局。

具體來看，2023年，上交所REITs市場已有普洛斯、張江產業園2只REITs實現擴募份額上市。2024年以來，滬市已有6單REITs專案已發佈擴募公告，其中有4單處於受理審核階段、2單已獲基金註冊批復。擴募作為REITs最具特色的發展路徑之一，正引領著上交所REITs市場向更深層次、更寬領域邁進。

來源：中國澎湃新聞