8月28日，龍湖集團（00960.HK）召開2026年中期業績會，執行董事、董事會主席陳序平，執行董事、首席財務官趙軼，執行董事、地產開發航道總經理張旭忠、商業投資航道總經理包偉等出席會議。

上半年，龍湖集團實現營業收入397.95億元，較上年同期的587.50億元下降32.26%；本公司擁有人應占溢利為19.61億元，較上年同期的32.16億元下降39.02%。

陳序平表示，按當前業務鋪排，預計到2028年運營及服務收入將達到340億元，占公司總收入比例過半，權益後利潤將達百億元，屆時有望完成業務結構轉型。

開發業務：2027年利潤有望轉正

上半年，龍湖集團開發業務收入為260.95億元，同比下降42.62%。交付物業總建築面積為217.90萬平方米，同比下降38.22%。合同銷售額為165.50億元，同比下降52.73%。

業績會上，龍湖集團管理層對開發業務的困境並未回避。趙軼解釋，受房地產開發業務結算節奏與價格承壓雙重影響，存量專案的毛利率依然有壓力。趙軼表示，2026年是開發業務核心利潤的“低點”。

值得注意的是，龍湖並非完全停止補倉。上半年，龍湖集團新增四宗土地，權益面積33.70萬平方米，平均權益收購成本為每平方米人民幣4147元。同時，通過啟動11宗此前不可售的土儲，獲取了超百億元可售貨值。

對於房地產開發業務的收縮，陳序平解釋，過去幾年，龍湖集團處於債務轉型和收入轉型的階段，是一個償還負債的過程，拿地的頭寸變少，但公司加大存貨去化的力度，同時通過投後佈局啟動以前一些階段性不可售的土儲。

龍湖集團對市場有自己的判斷。張旭忠表示，雖然部分核心城市量價邊際改善，但房地產行業是否真正觸底，主要看四個信號，“量、價、供需、信心”四個觸底信號僅部分成立，不同城市、不同板塊的分化在加劇，市場全面企穩仍需時間。

這意味著開發業務對龍湖集團利潤的拖累短期難以消除，但是管理層給出了預期。趙軼稱，待結算的存量專案會越來越少，預計到2027年，開發專案對整個集團業務的拖累會大量減少，集團整體的利潤會明顯回升並有望轉正。

運營與服務：2028年利潤達百億元，收入規模反超地產

上半年該板塊收入137億元，同比增長3.23%，占總收入比重由上年同期的約25.7%升至34.4%。其中，運營業務收入為73.01億元，同比增長4.18%；服務業務收入為63.99億元，同比增長2.16%。

行業深度調整，運營與服務展現了極強的穩定性，成為龍湖集團的核心籌碼。陳序平給出了明確的轉型時間表：2028年，運營及服務收入要達到340億元，毛利率超50%，貢獻百億元權益後利潤，並首次在收入規模上反超地產開發。

商業投資業務，上半年，租金收入為59.80億元，同比增長8.7%，期末出租率為97.4%。下半年將新開6座商場，其中5座為重資產，1座為輕資產。截至6月底，在手的商業專案為132座，開業96座，待開業36座，未來會逐步呈現。

管理層明確，商業航道每年保持10座左右新開，收入年率在10%左右，2028年目標150億元；資產管理業務未來幾年的收入將維持在30億元左右。物業管理和代建分別錨定，5%和20%的年複合增長率，以及140億元和20億元的收入目標。

四年降杠杆千億元

截至6月30日，龍湖集團綜合借貸總額為1471.21億元，較上年末減少56.90億元，平均融資成本為年利率3.36%，淨負債率為52%。

四年去杠杆近千億元。陳序平介紹，2022年7月至今，公司做收入轉型的同時，經營性現金流四年均為正，有息負債降超600億元，同步清零近400億元供應鏈融資。過程中，公司並未出售核心資產，預計年底有息負債進一步降至1400億元。

更具戰略意義的是債務結構的重構。陳序平在業績會上也提到，公司加大了經營性物業貸的置換力度和比例。截至目前，龍湖集團70%的負債已經置換為長週期、低利率的經營性物業貸款，平均債務的週期超過10年。

這直接反映在數據上，一年內到期債務占比約10.8%，平均融資成本降至歷史低點3.36%。截至6月，龍湖集團在手現金為248.83億元，其中預售監管資金為83.70億元。現金短債覆蓋倍數1.57倍，剔除預售資金監管後的倍數大概在1倍。

具體看，今年以來，龍湖集團完成“21龍湖02”、“16龍湖04”、“21龍湖04”、“21龍湖06”等多筆債券的本息兌付，年初至今累計償還境內公開債券47億元，其中包括36億元境內信用債和11億元中債增擔保債券。

趙軼介紹，年內到期的集團層面債務還有兩筆，一筆是9月份到期的13億元境外銀行貸款，一筆是年底到期的12億元的中債增擔保債券，均已做好安排。其中9月到期的，錢已經準備妥當。

拉長週期看，趙軼稱，未來每年到期債務規模相對有限：2027年約60億元、2028年約66億元、2029年約38億元、2032年進一步降至12億元。趙軼同時表示，將通過正向經營性現金流及新的融資安排進行鋪排，償債壓力整體平緩。

業績會上，趙軼強調，龍湖集團將恪守信用，銀行貸款不逾期、不展期，公開債券不違約；同時，堅定提升核心資產價值，通過運營提升、NPI提升，挖掘估值空間，多做長年期貸款，優化債務結構。

來源：中國澎湃新聞