記者獲悉，9月1日，新城控股（601155.SH）在香港召開投資人溝通會。董事長王曉松、董事會秘書李峰圍繞開發業務縮表、債務處理順序、融資空間等話題，與投資人進行了一場資訊量密集的溝通。

新城控股試圖用“資產”換“時間”。開發業務持續收縮，全年銷售目標僅120億元；超300億元工程應付款沒有明確的現金償付計畫，將靠資產抵債、延長賬期乃至專案層面的破產等方式化解。

與此同時，商業資產被推上前臺。新城控股正試圖通過多層次reits等工具，利用旗下商場吾悅廣場獲取更穩定的融資，為開發板塊的最終出清爭取窗口。截至6月底，吾悅廣場等投資性房地產估值超1200億元。

新城控股的轉型故事能否成立，後續最重要的驗證包括多層次REITs能否發行、境內信用債能否恢復、應付賬款能否按計畫壓降等，這些舉措都指向2026年至2028年。

120億銷售目標

會議透露，新城控股開發業務今年的銷售目標為120億元。上半年公司實現銷售額63.57億元，銷售面積102.48萬平方米，回款約75.30億元，回款率118.45%；下半年預計銷售約60億元。

這與巔峰時期的規模相去甚遠。2019年，新城控股曾創下超2700億元的年度銷售額紀錄。但在管理層看來，規模早已不是目標：公司“不追求銷售規模，而是根據專案現金需求反推銷售量”，繼續實行“控量保價”，避免通過大幅降價換取回款。

交付端的收縮也很直觀。管理層披露的交付量降幅十分明顯：約三年前交付12萬套、兩年前10萬套、去年超過4萬套，今年預計約2萬套（上半年已交付約1萬套），2027年可能只剩數千套。管理層判斷，保交付已進入最後階段。

新預售制度的影響也被限定在可控範圍。8月28日，《關於完善商品住房銷售制度的通知》出臺，預售條件調整為主體結構封頂，並將有序推行現房銷售。管理層表示，預計只有下半年新增的約10億元至20億元貨值可能受到新規影響而延後銷售。

與此同時，自2021年以來，新城控股未再新增土地投資。管理層透露，公司仍有約310億元已經取得預售許可的可售貨值，年初滾存貨值中約70%已經是現房，上半年銷售也主要來自現房。

300億工程應付款

開發板塊最沉重的包袱是工程應付款。截至6月底，新城控股存貨餘額為647.96億元，管理層透露這部分貨值約710億元；同期，建築工程款等應付款為323.11億元。會議上，管理層沒有提供明確的現金償付計畫。

王曉松將工程應付款分為三類。第一類是已取得發票、原則上必須支付的款項；第二類是專案已竣工但仍在結算、尚未取得發票的款項，其中一部分已掛賬多年；第三類是在建專案按工程進度預估的應付款，金額可能上下波動3%至5%。

王曉松明確，工程應付款與在建和已交付專案有關，“供應商應付款不計息，從公司角度看，付款期限越長越有利。”公司會先完成保交付，再根據債務與商業資產之間的關聯程度安排償付。

償付的優先順序排序清晰。管理層明確表示，第一優先順序是與吾悅廣場直接相關的供應商債務。公司稱，超過110座吾悅廣場的相關供應商債務已經基本清償，其餘30多座已開業商場仍在逐步處理，以儘量避免商業資產遭到供應商追索。

第二類是商業和住宅處於同一土地證或同一綜合體內的專案。這類住宅債務可能追索至商業資產，因此公司會進行分類處理並拉長償付期限。

第三類是沒有商業資產支持的純住宅專案。如果專案已經完成交付且沒有其他可追索資產，公司可能通過專案層面的破產、資產抵償或其他處置方式解決。

管理層希望在未來三年內永久解決開發板塊遺留問題，但沒有披露各類應付款的準確金額。

“分賬不分家”

本次溝通會最值得注意的資訊，或許是新城控股管理層對商業與開發現金流關係的坦白。這意味著，外界對新城”商業托底開發”的想像得到了官方確認，同時也提示：商業板塊的獨立性是有條件的。

會上，管理層表示，兩個事業部的資產、負債和日常現金流已經分別管理，目標是在2026年至2028年期間讓開發板塊的資產和負債自行打平，不再拖累商業資產。不過，這種安排不是法律意義上的完全隔離。

新城控股坦誠，如果個別住宅專案已經售罄但缺少最後的保交付資金，或者開發貸款到期且專案沒有可售貨值、無法展期，總部仍會提供支持。管理層承認，商業板塊產生的現金會被作為集團流動性備用金。

不僅如此，商業還成為利潤的支柱。截至6月底，公司已佈局超210座開業及在建商場，其中181座已開業，整體出租率超過98%。上半年商業運營總收入71.12億元，同比增長2.42%；商業運營收入約占集團收入的37%，貢獻約80%的毛利潤。

未來擴張明顯轉向輕資產：公司還有約30座尚未開業的吾悅廣場，計畫通過委託管理等輕資產模式每年拓展約8至10座商場；近期沒有新的重資產商場開業安排。若公募REIT和Pre-REIT平臺順利發展，公司也可能在市場估值較低時收購具有較好前景的商場再培育運營。

區域分化同樣值得關注。中西部地區同店表現較好，增長約5%至6%；江蘇大致持平；浙江表現最弱。公司解釋，江浙滬新增購物中心較多、競爭加劇，疊加公司對部分商場進行大面積調整，改造期間可能暫時損失一層或約10%至20%的租金。管理層預計浙江專案可能在2027年至2028年改善。

主要融資仍來自商業

本次路演的融資資訊量最大。

新城控股的融資組合包括經營性物業貸款、境內債券、美元債、公募商業不動產REITs、機構間REITs和Pre-REITs。管理層明確表示，“不會無限制地把全部商場裝入REITs平臺”，但多層次REITs可以提高商業資產抵押率、釋放增量資金，並降低對單一融資管道的依賴。

最新消息，9月4日，證監會准予註冊廣發新城吾悅封閉式商業不動產證券投資基金，底層資產為常州天寧、南通啟東兩座吾悅廣場。

進度上，管理層在會上表示，公募REITs已提交監管審核，“有理由相信”可能在2026年底前發行，發行後計畫於2027年進行擴募；機構間REITs於2025年完成首發，2026年6月完成第一次擴募，公司正在準備第二次擴募，計畫加入兩個資產，預計2027年第一季度完成；Pre-REITs則用於培育尚未成熟的商業資產，期限通常為“5+2年”。

規模上，公募REITs擬發行規模超過20億元，機構間REITs規模已超過30億元，兩個平臺合計超過50億元；若2027年各完成一次擴募，預計還可加入40億至50億元資產；連同Pre-REIT等產品，若一切順利，到2027年底多層次REIT規模可能達到150億至200億元。

成本與收益的賬算得很清楚。REITs債權部分成本約3%至3.5%；公募REITs權益部分預期分派率約5.6%，機構間REITs約6.0%至6.2%，Pre-REITs約6.5%；綜合成本方面，公募REITs可能略高於5%，機構間REITs約5.6%至5.7%，Pre-REITs則可能超過6%。

管理層承認，REITs綜合成本高於目前約4%至5%的經營性物業貸款，但REITs的價值不在便宜，而在杠杆空間，可將融資價值比率由經營性物業貸款的約40%至50%提高至平均約75%，部分機構間REITs甚至可超過80%，釋放相當於物業價值約25%至30%的增量資金。

此外，接近100億元的商場資產目前尚未融資，部分已取得貸款的商場可將抵押率由約30%至40%提高至50%左右，上述兩部分合計仍可能提供超過100億元的融資空間。之後才是通過多層次REITs把融資比例進一步提高。

境內信用債恢復是另一個關鍵信號。會上，王曉松透露，正在推進約4億元的境內信用債試點，希望在2026年9月15日借新還舊窗口結束前完成發行，即使最終只發行2億元至3億元，也可視為融資管道恢復的重要成果。

該額度對應此前11億元公司債中的4億元品種。原債券由證券公司提供擔保，並以常州希爾頓相關資產提供反擔保；公司希望新發行債券轉為信用債。具體成本尚未確定，管理層估計可能在7%至10%之間，但預計仍顯著低於美元債融資成本。

對於為何保留高成本美元債，管理層表示，成本雖高，但屬於信用融資，不佔用境內商業物業抵押物，而且能夠證明公司仍可進入境外資本市場。公司的目標是保持經營性物業貸、境內債券、美元債和REIT等多元管道，避免過度依賴單一融資來源。

來源：中國澎湃新聞